Vous ne vous connaissez peut-être pas de talents de négociateur, et pourtant, l’année 2009 va vous permettre de vous exprimer auprès des banques sur ce point précis. En effet, il est désormais plus facile qu’il n’y paraît d’obtenir un crédit immobilier. D’une part les banques baissent leurs taux d’intérêts; et d’autre part, elles assouplissent les conditions de ressources et de garanties inhérentes à la constitution d’un dossier de crédit. Sachez profiter de la concurrence que se livrent les banques entre elles en vue de conquérir de nouveaux clients! Prenez garde toutefois aux chants des sirènes, crédits à taux variables et autres crédits relais…
La période actuelle est celle de la gestion d’une crise financière planétaire. Certaines banques ont bénéficié des aides gouvernementales dans le monde entier. Au niveau européen, c’est la Banque Centrale Européenne, BCE, qui fixe les taux directeurs sur lequels sont indexés les taux de crédit des banques privées. Ces dernières ajoutent leur marge à ce taux en fonction de leurs propres ressources, du volume de leurs transactions, de la solvabilité de leurs clients, et d’une somme innombrable d’autres par amètres. Il n’en reste pas moins qu’une marge de manœuvre est négociable.
Restez prudents cependant par rapport aux nouveaux prêts à taux variables.
Ils paraissent alléchants car situés environ 1 point en dessous de la moyenne des taux fixes; mais demeurent extrêment risqués en cas de remontée brusque des taux de la BCE. Personne ne peut garantir la stabilité financière de cette dernière à long terme. Gardons en tête le désastre des propriétaires de la classe moyenne américaine, obligés de remettre leurs maisons aux banques faute de solvabilité. Les taux de leurs crédits non sécurisés s’emballent tout à coup et crèvent le plafond. Des milliers de familles se retrouvent à la rue chaque jour. Il s’agit d’un véritable fléau.
Mieux vaut alors opter pour un crédit dont le taux est plus élevé, certes, mais qui est garanti.
Qu’en est-il des crédits relais?
Actuellement, le volume des transactions immobilières est à la baisse et le temps moyen par transaction est doublé par rapport à 2008. Imaginez que vous ayez aménagé dans votre nouveau logement, alors que votre ancien n’est toujours pas vendu! Le crédit relais, limité dans le temps, vous permet d’emprunter la somme nécessaire à l’acquisition du nouveau bien. Il doit être remboursé d’une seule traite dès lors que vous avez vendu votre ancien logement. Oui mais voilà, que se passe t’il si vous ne parvenez pas à vendre? Le crédit relais coûte très cher et la banque peut effectuer une saisie immobilière afin de se rembourser. Vous risquez gros. La solution reste de mettre le bien en location et de faire transformer son crédit relais en crédit classique amortissable avec remboursement mensuel.
Quel que soit votre cas de figure, il faut être conseillé par des professionnels.
Même si le temps est à la négociation des crédits, encore faut-il avoir le temps de faire jouer la concurrence entre banques différentes ou entre agences du même réseau.
Il existe un moyen d’effectuer cette mise en concurrence de manière optimale. Il s’agit de faire appel à un courtier en en banque. Vous trouverez forcément une enseigne près de chez vous: Meilleurtaux, AB Courtage, In and fi, ACE…
Ces courtiers spécialisés en crédits immobiliers possèdent des partenariats avec les banques de-par le volume de transactions qu’ils génèrent. Ainsi, statistiquement, ils vous font accéder à des crédits inférieurs de 0.5 points à la moyenne nationale des taux. Concrètement, pour un emprunt de 200 000€, cela vous fait réaliser une économie de 11 500€.
Ces courtiers sont rémunérés sur la base d’honoraires compris entre 500 et 900€, selon la valeur du crédit. En revanche, vous ne payez=2 0pas les frais de constitution d’un dossier auprès de la banque qui vous octroie finalement le crédit.
Par les temps qui courent, il n’est pas rare que des courtiers rappellent des clients pour lesquels les dossiers de crédits étaient
trop peu étoffés voilà quelques mois. Alors qu’aujourd’hui, cela passe!
Tentez votre chance, tout en restant prudents!
Renseignements: Altus Conseil
Archive pour le mot-clef ‘immobilier’
Sachez obtenir un crédit immobilier sur mesure
Vendredi 2 octobre 2009Mettez en place votre stratégie patrimoniale
Mercredi 17 juin 2009Nous le savons tous, nos retraites seront maigres. Dans quelques années, les actifs sur le marché du travail ne seront pas suffisamment nombreux pour financer les retraités. De fait, le rallongement des cotisations paraît inévitable. Il existe en outre de nombreux moyens de préparer sa retraite via les placements immobiliers et mobiliers. Aujourd’hui, chacun devrait se préoccuper très tôt de son avenir et envisager une perception globale de son patrimoine. Il est conseillé de faire un bilan de patrimoine dès l’âge de 40 ans, et d’envisager - à l’aide d’un professionnel- une stratégie patrimoniale à long terme.
La diversification des placements paraît aujourd’hui la meilleure arme face aux aléas du marché financier.
Envisager la transmission de son patrimoine fait également partie de la gestion de ce dernier. Cela évite notamment d’imposer aux descendants des frais de succession qu’ils ne pourraient peut-être pas acquitter.
Autant d’arguments qui devraient vous encourager à vous pencher sur tous les types de placements disponibles afin de préparer le plus sereinement possible l’avenir.
Renseignements : Altus Conseil 04 95 50 07 18 ou contact@altus-conseil.com
INVESTIR A AJACCIO
Mercredi 17 juin 2009Une opportunité d’investissement Scellier à partir de 129 000€ avec loyers assurés.
La commune de Sarrola Carcopino (corse du sud) verra l’ouverture d’un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) sur ses terres fin 2009.
Cet établissement, nommé Villa Verde, sera géré par l’Olivier Bleu, un organisme spécialisé dans la conception, la commercialisation et l’exploitation des résidences médicalisées pour personnes âgées. Villa Verde vient à point nommé par rapport à un besoin de la population corse de se doter d’une structure d’accueil pour séniors avec prestations annexes (blanchisserie, restaurant, bibliothèque, esthétique, conférences…). La structure pourra également accueillir des personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer (espace de vie sécurisé avec digicodes).
Si Villa Verde répond à un besoin de la population, elle offre en parallèle une excellente opportunité d’investissement immobilier défiscalisant sans apport. Avec une rentabilité de 5.6% net par an, la possibilité de récupérer la TVA de l’investissement, ainsi que d’économiser jusqu’à 33 000€ d’impôts sur 9 ans, Villa Verde est aujourd’hui un produit phare pour le particulier LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) qui veut profiter de
l’amendemant Bouvard à la loi Scellier. Un seul mot d’ordre avec Villa Verde: défiscalisez utile!
Rappelons les éléments clé de l’amendement Bouvard pour les LMNP.
Conditions:
- Acquérir un bien immobilier qui devra être loué par bail commercial pendant 9 ans minimum.
- Période d’acquisition: jusqu’au 31/12/2010 pour une réduction d’impôt de 25%; jusqu’au 31/12/2012 pour une réduction d’impôts de 20%.
- Les loyers annuels générés doivent rester inférieurs à 23 000€ TTC.
- Etant donné que le loueur est un particulier, il est exempté d’inscription au Registre du Commerce.
- Pour les mêmes raisons, il ne paie pas la Taxe Professionnelle.
Avantages:
- Le LMNP Bouvard peut récupérer la TVA à 8% de l’investissement si le bien à louer fait partie d’une résidence avec services (accueil-réception; restauration; blanchisserie; nettoyage des parties privatives). La récupération de la TVA à 8% sur investissement est automatique si les loyers perçus sont eux-mêmes soumis à la TVA à 5.5%, et déclarés à l’administration fiscale en qualité de BIC (Bénéfices Industriels ou Commerciaux).
- Les revenus des loyers sont garantis par le gestionnaire de la résidence. Ils ne sont pas dépendants du taux d’occupation par les locataires.
- Le loueur signe un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence et non pas avec les locataires. Il est ainsi protégé des soucis de gestion et le rendement de l’investissement s’en trouve augmenté.
- Réduction d’impôts de 25% sur le prix de revient du logement HT pour toute acquisition effectuée avant le 31/12/2010.
- Réduction d’impôts de 20% sur le prix de revient du logement HT pour toute acquisition effectuée avant le 31/12/2012.
- En cas de revente du logement, la plus value est exonérée d’impôt si le bien a été détenu au minimum 15 ans.
Vous comprenez maintenant en quoi la résidence Villa Verde, gérée par l’Olivier Bleu, vous permet de défiscaliser utile!
Cette Résidence est utile et nécessaire car la France vieillit. Et la population corse est plus âgée encore! On estime au niveau national que 2.1 millions de français auront plus de 85 ans en 2020. Or, à partir de 80 ans, les 3/4 des personnes n’ont plus la capacité de se débrouiller seules. Et le dernier quart est constitué de personnes entièrement dépendantes.
De votre côté, grâce à cet investissement, vous générez des revenus réguliers sans vous soucier de la gestion locative. Un excellent placement retraite!
Renseignements: Altus Conseil 04 95 50 07 18 ou contact@altus-conseil.com
Doublement du montant du prêt à taux zéro pour un logement neuf uniquement en 2009
Vendredi 15 mai 2009Instauré en février 2005 dans l’optique de favoriser l’accession à la propriété des ménages modestes, le prêt à taux zéro (PTZ) peut désormais être doublé à condition d’acheter un logement neuf. Il s’agit d’une mesure exceptionnelle en vigueur du 1° janvier au 31 décembre 2009. Rappelons que le bénéficiaire du PTZ doit être primo accédant pour l’acquisition de sa résidence principale. Il est soumis à un plafond de ressources qui varie en fonction de sa situation familiale, ainsi que de la situation géographique (zones A, B ou C) du bien en question.
Le PTZ ne peut pas excéder 20% du coût de l’opération immobilière ; il reste cependant cumulable avec d’autres prêts (prêt conventionné, prêts sociaux…).
Plafond de ressources du ménage ouvrant droit au PTZ :
| Nombre de personnes vivant dans le logement | Zone A | Zones B et C |
| Isolé | 31 250€ | 23 688€ |
| 2 personnes | 43 750€ | 31 588€ |
| 3 personnes | 50 000€ | 36 538€ |
| 4 personnes | 56 875€ | 40 488€ |
| 5 personnes et + | 64 875€ | 44 425€ |
Zone A : agglomération parisienne, Genevois français, une partie de la Côte d’Azur.
Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants ; périphérie parisienne ; outre mer ; certaines communes littorales.
Zone C : Autres communes.
Montant du prêt à taux zéro dans l’ancien :
| Taille des ménages | Zone A | Zone B | Zone C |
| 1 personne | 14 400€ | 8 800€ | 8 250€ |
| 2 personnes | 20 250€ | 13 200€ | 12 375€ |
| 3 personnes | 22 500€ | 15 200€ | 14 250€ |
| 4 personnes | 24 750€ | 17 200€ | 16 125€ |
| 5 personnes | 27 000€ | 19 200€ | 16 125€ |
| 6 personnes et + | 29 250€ | 21 200€ | 19 875€ |
Montant du prêt à taux zéro dans le neuf :
| Taille des ménages | Zone A | Zone B | Zone C |
| 1 personne | 32 100€ | 26 400€ | 20 750€ |
| 2 personnes | 45 000€ | 37 950€ | 30 975€ |
| 3 personnes | 50 100€ | 42 900€ | 35 700€ |
| 4 personnes | 55 050€ | 47 700€ | 40 350€ |
| 5 personnes | 60 150€ | 52 650€ | 45 000€ |
| 6 personnes et + | 65 100€ | 57 450€ | 49 650€ |
Amendement à la loi Scellier : les LMNP vont en profiter
Vendredi 17 avril 2009Voté le 1° avril 2009, cet amendement étend le régime Scellier aux loueurs de meublés non professionnels. Ainsi, ces derniers pourront bénéficier de 25% de réduction d’impôt sur 9 ans dans la limite de 300 000€ ; avec récupération de la TVA sur les locations. Et ce, pour tout investissement effectué entre le 01/04/2009 et le 31/12/2010. La réduction d’impôt sera ensuite de 20% jusqu’au 31/12/2012. La condition pour bénéficier de ce régime est d’investir au choix dans une résidence avec services ayant reçu un agrément de qualité : établissement pour personnes âgées ; structure d’accueil familial salarié ; résidence avec services pour étudiants ; résidence de tourisme classé ; établissement de soins. Le LMNP devra donner son logement en location meublée pendant 9 ans à l’exploitant de la résidence. Cette bonne nouvelle compensera sans doute la récente impossibilité d’imputer les déficits des locations des LMNP sur leur revenu global.
L’impôt sur le Revenu 2009
Jeudi 16 avril 20092009 est une année fiscalement alléchante pour tous les contribuables. Ci dessous le dernier barème des taux d’imposition, ainsi que les dates limite pour déclarer ou télé déclarer ses revenus en 2009. Pour ceux d’entre vous qui n’ont pas de revenus fixes, vous verrez qu’il est possible de gérer au mieux vos impôts. Ce dossier répondra également aux questions que vous vous posez : quelle est la différence entre un crédit et une réduction d’impôt? Quelles sont les opportunités de bénéficier d’un crédit d’impôt en 2009 ? Quelle actualité pour les foyers fiscaux les plus imposés ?
Le Revenu Fiscal de Référence (RFR)
Le RFR est le montant qui sert de base de calcul pour le taux d’imposition d’un contribuable, mais aussi pour l’attribution d’allocations diverses. Il est le résultat de l’addition des salaires et plus values mobilières ou immobilières, moins les abattements divers. C’est ainsi que une personne à bas salaire mais sans charges déductibles pourra se retrouver dans la même tranche d’imposition qu’un contribuable fortuné, si ce dernier cumule de nombreuses charges ou investissements déductibles des impôts.
Voici le nouveau barème d’imposition sur les revenus de 2008. Les tranches sont relevées de 2,9 %.
| Tranches de revenus 2006 applicables en 2007 | Taux actuels | Tranches de revenus 2007 applicables en 2008 | Taux proposés pour 2008 |
| Jusqu’à 5.614 euros | 0% | Jusqu’à 5.687 euros | 0% |
| De 5.615 à 11.198 euros | 5,5% | De 5.688 à 11.344 euros | 5,5% |
| De 11.199 à 24.872 euros | 14% | De 11.345 à 25.195 euros | 14% |
| De 24.873 à 66.679 euros | 30% | De 25.196 à 67.546 euros | 30% |
| Plus de 66.679 euros | 40% | Plus de 67.546 euros | 40% |
Les dates limites de déclaration :
- Déclaration papier :
Les contribuables recevront les formulaires par courrier à partir du 24 avril 2009. Il faudra les retourner au centre des impôts au plus tard le 29 mai 2009.
-Télédéclaration :
Le formulaire en ligne sera accessible à partir du 27 avril sur le site www.impôts.gouv.fr. Les dates-limites de tele-déclaration varient en fonction des zones scolaires:
11 juin 2009 pour la zone A / 18 juin 2009 pour la zone C / 25 juin 2009 pour la zone B
Attention, La télédéclaration va continuer à bénéficier d’une réduction d’impôt de 20 euros, mais celle-ci ne sera plus accordée qu’aux … nouveaux télédéclarants !
Nouveauté pour les professionnels payant un IR et non pas un impôt sur les sociétés : toutes les déclarations professionnelles annuelles seront déposées à une même date. Pour 2009, ce sera le 5 mai.
Comment diminuer mes acomptes ou prélèvements mensuels d’impôt sur le revenu ?
Admettons que mes revenus en 2008 aient été plus faibles que ceux de 2007. Je devrais payer moins d’impôt. Or, les tiers provisionnels ou échéanciers de mensualités sont indexés sur mon RFR de 2007 ! Dans ce cas, il est possible d’adapter le montant des tiers provisionnels avant la fin des mois précédant leurs prélèvements ; ou des acomptes mensuels avant le 30 juin 2009. Je dispose d’une marge d’erreur de 10% dans l’estimation de mon impôt en régime tiers payant, et de 20% en régime mensualisation.
Quelle est la différence entre une réduction d’impôt et un crédit d’impôt ?
La réduction d’impôt vient en déduction de l’impôt calculé selon le barème progressif. Dans le cas où le montant de la réduction d’impôt est supérieur au montant de mon impôt, ce dernier est ramené à 0€.Le crédit d’impôt est également déduit de l’impôt calculé selon le barème progressif. Cependant, s’il est supérieur au montant de mon impôt, le surplus (ou la totalité si je ne suis pas imposable) donne lieu à un remboursement par le Trésor public.
Actualité des crédits d’impôt en 2009 :
-Logements anciens :
Crédit d’impôt sur le coût des matériaux pour installation de portes et fenêtres isolantes en résidence principale.
Monuments historiques : avantages maintenus pour les biens détenus pendant 15 ans et sans copropriété.
-Logements neufs :
Augmentation du montant des prêts à taux zéro de 32500€ à 52000€.
Déductibilité des intérêts d’emprunt pour les logements “écolos” : prise en compte de 7 annuités de remboursement au lieu de 5. Taux du crédit d’impôt fixé uniformément à 40 % sur cette période.
Jusqu’à 25000€ de réduction d’impôt pour investissement en résidences pour personnes âgées, étudiants ou touristes.
-Investissement locatif :
La nouvelle loi Scellier, tout comme d’autres « niches fiscales » donnent droit à des crédits d’impôts. Attention, depuis cette année, les niches fiscales sont plafonnées.
- Emploi :
Les chômeurs ayant retrouvé une activité et contraints de déménager peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt de 2.000€. 1500€ maximum pour les moins de 26 ans embauchés dans un secteur en difficulté de recrutement.
- Frais de garde des enfants :
A l’extérieur du domicile pour un crédit d’impôt; à domicile pour une réduction d’impôts.
- Emploi à domicile :
Le plafond de la réduction ou du crédit d’impôt accordé aux particuliers qui emploient des personnes à domicile passe de 12000€ à 15000€.
-Solidarité :
Reconduction de l’aide à la cuve pour les foyers les plus défavorisés.
Mesures en faveur des particuliers et entreprises victimes de la tempêtes de janvier 2009.
Réduction des 2/3 de l’IR des ménages en 1ère et début de 2ème tranche d’imposition.
Prime de 150€ aux familles modestes avec enfants scolarisés et bons d’achat de 200€ pour services à la personne.
Actualité des foyers fiscaux les plus imposés : des changements spectaculaires en 2009
- Investissements défiscalisants :
Plafonnement individuel (régime Malraux, investissement outre mer…) ou global des niches fiscales. Le montant total des réductions ou crédits d’impôt sera limité à 25.000€. Certains statuts comme le LMP (Loueur Meublé Professionnel) seront plus difficiles d’accès.
- Plus values mobilières :
Nouvelle taxe de 1,1% sur les revenus d’épargnes fiscalisées.
- Donation-succession :
Les abattements en faveur des enfants sont triplés et la part léguée au conjoint survivant est exonérée.
- ISF :
Les sommes investies dans le capital de PME sont déductibles de l’impôt sur la fortune.
- Heures supplémentaires :
Elles sont exonérées d’IR et bénéficient d’allégements de cotisations sociales.
LA LOI SCELLIER
Lundi 6 avril 2009Le contexte économique
Encore une loi sur la défiscalisation par le biais de l’investissement locatif.
C’est certainement une avancée, mais comment s’y reconnaître ? En quoi suis-je concerné, moi qui souhaite gérer au mieux mon patrimoine ?
Voyons d’abord le contexte dans lequel cette Loi Scellier a vu le jour. Quelle est la motivation du Gouvernement ? Quels sont les investisseurs potentiels en Loi Scellier ? Quelle différence avec les précédentes lois en défiscalisation ? Quels avantages fiscaux ?
Maintenant que je sais en quoi je suis moi même un investisseur potentiel en Loi Scellier, je vais m’intéresser aux grands axes de cette loi : logements concernés, montants investis, délais d’investissements, contraintes techniques, plafonnements des loyers…
Enfin, je vais visualiser un investissement locatif dans ma ville.
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POURQUOI UN BLOG ?
Lundi 6 avril 2009Un blog est à notre sens le chemin le plus court vers l’accessibilité aux informations en temps réel. La Gestion du Patrimoine peut paraître barbare avec des termes juridiques réservés à des professionnels. C’est la raison pour laquelle Altus Conseil décortique chaque mois au sein de ce blog des news, des thématiques, des lois inhérentes à son activité. Le conseil en investissement ainsi que le suivi patrimonial forment, avec les placements financiers (assurance vie, PEA, Bons de capitalisation), les placements immobiliers (programmes immobiliers en Corse, Paris et les grandes villes), ainsi que les investissements défiscalisants (FIP, lois Borloo, De Robien, Scellier…), le cœur de métier d’Altus Conseil. Vous retrouverez chaque mois 2 articles d’actualité ainsi qu’un dossier thématique sur ce blog. A venir au cours des prochains mois : la déclaration d’impôt, l’ISF, la Bourse, le loueur meublé, les taux d’intérêt, la création d’entreprise, le prêt à taux 0…
À propos
Jeudi 19 mars 2009Jean-René Santoni Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant et Josette Frigara vous accompagnent dans la constitution, l’optimisation et la transmission de votre patrimoine financier et immobilier.
Altus Conseil, 11 années d’expérience dans le conseil en investissement.
Nos garanties :
Altus Conseil justifie pour cette activité :
D’une garantie financière, conformément aux dispositions des articles L 530-1, R 530-1 et R530-4 du code des assurances, police n°FN 4274 souscrite auprès de CNA.
D’une garantie en responsabilité civile professionnelle, conformément à l’article L 530-2 et R 530-8 du code des assurances, police n° FN 4274 souscrite auprès de CNA.
Du statut de courtier en assurance, Altus conseil est enregistré à l’organisme pour le registre des intermédiaires en assurance Orias sous le n° 07 006 288.
Du statut d’agent immobilier carte professionnelle n° T120 délivrée par la préfecture de Corse du sud.Garantie FNAIM N°26849 J.
Du Statut Conseiller en Investissement Financier agrée par l’autorité des marchés financiers sous le n°E004118.
Membre de l’ANACOFI (Association Nationale des Conseils Financiers)
RCS Ajaccio 507 880 821
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